■ 대구BBS 라디오아침세상 법률칼럼

■ 법무법인(유) 효성 배지현 변호사

■ 방송: BBS대구불교방송 ‘라디오 아침세상’ 08:30∼09:00
(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

안녕하세요. 배지현 변호사입니다. 
오늘은 중소기업인 법인이 임대차계약을 체결하는 경우, 해당 법인이 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서 갱신청구권을 행사하기 위한 요건을 살펴보겠습니다.

부동산업을 영위하는 A사는 2019. 12. 4. 중소기업기본법에서 정한 중소기업인 B사에 2019. 12. 12.부터 2년 동안 서울 용산구 한남더힐 아파트를 보증금 2억 원, 월 차임 1,500만 원에 임대하는 임대차계약을 체결하였습니다.

B사의 대표이사는 2019. 12. 12. 해당 아파트를 인도받아 2020. 2. 18. 전입신고를 마치고 거주를 시작했습니다. 이후 임대인인 A사는 2021. 9. 29. B사에 대하여 계약 갱신 거절의 의사를 표하며 해당 아파트를 인도해달라고 요청했습니다. 이에 B사는 2021. 10. 5. 주택임대차보호법에서 정한 대항력을 갖춘 임차인임을 주장하며 주택임대차보호법에서 정한 계약갱신요구권을 행사했고, A사는 B사를 상대로 부동산인도소송을 제기했습니다.

주택임대차보호법 제3조 제3항은 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력을 규정한 제1항을 준용하고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 

따라서 원고인 A사는 이 사건 아파트에 거주한 자는 B사의 대표이사이고, 대표이사는 주택임대차보호법 제3조 제3항에서 정한 중소기업 소속 직원에 해당하지 않아 대항력이 없다고 주장하였습니다. 이에 대하여 피고는 대표이사도 직원으로 보아야 한다며 반박하였습니다.
1심은 원고패소로 판단하였지만, 2심은 원심 판결을 뒤집어 원고 승소로 판결했습니다. 2심은 주택임대차보호법은 경제적 여건이 갖춰지지 않은 중소기업이 직원들에게 안정적으로 주거를 지원하기 어렵다는 문제를 해결하기 위한 목적에서 자연인만을 대상으로 한 원칙의 예외를 두게된 것이라며 그 입법취지를 고려하면 ‘직원’에 법인 소속 근로자들 외에 대표이사 등 임원들까지 포함되는 것이라고 해석하기 어렵다고 판시하였습니다.

나아가 주택임대차보호법이 그 보호범위를 자연인인 임차인에서 중소기업 소속 직원들로까지 확대한 것은 원거리에 거주하는 소속 직원들의 주거 문제를 해결하기 위함이라고 한정적으로 해석함이 타당하다고 밝히며, 피고 중소기업은 대표이사와 그 배우자가 신혼집으로 사용할 용도로 이 사건 부동산을 임차했으므로 소속 직원의 주거용으로 임차한 것이라고 보기 어렵다고 판단했습니다.

대법원 역시 피고의 상고를 기각하며 2심의 판결을 확정했습니다. 대법원은 주택임대차보호법에는 소정의 요건을 갖추어 대항력을 취득할 수 있는 법인의 범위를 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인으로 정하고 있으므로 ‘직원’의 범위 역시 중소기업기본법 시행령에 따라 ‘임원’과 구분되어야 한다고 판시하였습니다. 따라서 주택임대차보호법이 규정한 ‘직원’은 중소기업기본법령의 용례에 따라 법인에서 근무하는 사람 중 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람을 제외한 경우를 의미하는 것이 맞다고 보았습니다.

오늘은 법인 임차인이 주택임대차보호법상 임차인에 해당해 대항력을 갖추기 위해서는 해당 법인 소속 직원이어야 하며, 대표이사 또는 사내이사로 등기된 사람은 제외해야 한다는 대법원의 판결을 살펴보았습니다.

감사합니다.