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칼럼

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[배지현변호사 법률칼럼] 주택임대차보호법 제6조의3 제5항 손해배상청구의 요건

문정용 2023-03-16 11:39:41

법무법인(유) 효성 배지현 변호사
법무법인(유) 효성 배지현 변호사

■ 대구BBS 라디오아침세상 법률칼럼

 

■ 법무법인(유) 효성 배지현 변호사

 

■ 방송: BBS대구불교방송 ‘라디오 아침세상’ 08:30∼09:00

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

 

안녕하세요. 배지현 변호사입니다.

 

오늘은 주택임대차보호법 제6조의3 제5항과 관련한 하급심 판결을 살펴보겠습니다.

 

주택임대차보호법 제6조의3 제1항에 따르면 ➀임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 경우, ➁임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ➂서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, ➃임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우, ➄임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ➅임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우, ➆임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우, ➇임대인 또는 임대인의 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우, ➈그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 때에는 임대인이 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

 

나아가 동조 제5항은 임대인이 임대인 또는 임대인의 직계존비속이 목적 주택에 실제 거주한다는 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고, 갱신요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우, 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 

 

해당 규정과 관련해 임대인이 실거주 목적으로 기존 임차인에게 계약갱신을 거절하였음에도 이후 다른 임차인과 임대차 계약을 새로 체결한 사안에서, 기존 임차인이 계약갱신 요구 자체를 하지 않았다면 임차인은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 임대인을 상대로 손해배상을 청구할 수 없다는 판결이 나왔습니다. 

 

A씨는 2016년 12월 임대인 B씨와 보증금 4억 4,000만 원, 기간을 2년으로 정하여 아파트 임대차 계약을 체결하여 거주하다가 B씨와 합의하여 2021년 2월까지로 임대차 기간을 연장하였습니다. 그런데 임대인 B씨는 2020년 11월 A씨에게 실거주 예정이라며 갱신 거절의 의사를 밝혔고, A씨는 계약 기간이 만료한 2021년 2월 이사를 나갔습니다. 

 

그러나 B씨는 새 임차인과 보증금 6억 5,000만 원에 새로운 임대차 계약을 체결하였고, 이를 알게된 A씨는 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 B씨에 대하여 1,050만 원의 손해배상 소송을 제기하였습니다. 재판을 담당한 의정부지방법원은 임차인인 A씨가 주택임대차보호법 제6조의3 제5항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구하기 위해서는 먼저 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 임대인에게 계약갱신을 요구했어야 하는데 A씨가 B씨에게 계약에 대한 갱신요구권을 행사했다고 인정하기 부족해 손해배상 지급을 인용할 수 없다고 판단하였습니다.

 

다만 만약 임대인이 임차인의 계약갱신 요구 이전에 계약갱신 거절의 의사를 명백하게 밝혀 임차인이 따로 계약갱신을 요구하지 않게 된 것이라면, 이는 임대인의 불법행위에 해당하므로 주택임대차보호법이 아닌, 민법 제750조에 따른 배상책임을 부담한다고 판시하였습니다. 실제로 재판부는 B씨가 고의 또는 과실로 마치 임대차 계약을 갱신할 의사가 전혀 없는 것처럼 말해 A씨가 임대차 계약에 대한 갱신요구권 행사기회를 상실하였고, 이러한 행위는 A씨에 대한 관계에서 불법행위를 구성한다고 봄이 상당하므로 B씨는 A씨에게 손해를 배상할 책임이 있다고 보아 B씨는 A씨에게 900만 원을 지급하라고 판단하였습니다.

 

오늘은 주택임대차보호법상의 손해배상 규정에 대해 살펴보았습니다.

 

감사합니다.