■ 대구BBS 라디오아침세상 법률칼럼

■ 법무법인(유) 효성 배지현 변호사

■ 방송: BBS대구불교방송 ‘라디오 아침세상’ 08:30∼09:00

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

안녕하세요 배지현 변호사입니다.

오늘은 공인중개사의 중개의사 없는 계약서 작성 행위에 대해 살펴보겠습니다.

서울중앙지방법원은 공인중개사가 중개수수료를 받지 않은 채, 중개 의사 없이 임대차 계약서만 작성해주었더라도 공인중개사법상의 알선 및 중개행위에 해당한다는 내용의 하급심 판결을 선고하였습니다. 그 결과, 임차인이 임대차 계약과 관련해 손해를 입었다면, 임대차 계약서만 작성해준 공인중개사도 일부 배상책임을 져야 합니다.

A씨는 임대인 B씨와 보증금 1억 2,500만 원에 임대차 계약을 체결하였습니다. 당시 A씨는 은행으로부터 전세자금 대출을 받기 위해 공인중개사가 작성한 임대차 계약서가 필요해 공인중개사 C씨에게 임대차 계약서 작성을 부탁하였습니다. 이에 공인중개사 C씨는 A씨의 부탁에 따라 전세계약서에 공인중개사로서 서명날인을 마쳤으나, 임대인과 임차인을 직접 만난 적은 없으며, 중개수수료도 받지 않았습니다.

그런데 임대 목적물인 빌라는 전세계약 이전에 이미 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 경료된 상태였습니다. 결국 A씨는 전세계약이 종료한 때에 보증금 1억 2,500만 원 중 6,500만 원을 돌려받지 못한 채 퇴거하게 되었습니다. 이에 A씨는 공인중개사 C씨와 한국공인중개사협회를 상대로 손해배상청구소송을 제기하였습니다. 

이에 대하여 C씨 등은 계약서 작성 행위만으로는 중개행위를 인정할 수 없으므로 중개행위를 전제로 하는 공인중개사법 제30조에 따른 손해배상책임을 부담하지 않는다고 주장하였습니다. 그러나 법원은 비록 C씨가 당시 임대차 계약을 중개할 의사가 아니었다 하더라도, 임대차 계약서에 중개인으로 서명날인을 함으로써 계약서를 완성하는 행위는 객관적으로 거래당사가 사이에서 임대차에 관한 권리의 득실변경에 관한 행위가 잘 이루어지도록 주선하는 행위이므로 사회통념상 거래의 알선·중개를 위한 행위로 봐야 한다고 판시하였습니다.

나아가 법원은 공인중개사는 중개대상물의 권리관계를 확인하고 중개의뢰인에게 이를 성실·정확하게 설명하고 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 하는데, C씨는 A씨에게 신탁원부를 제시하면서 중개목적물인 빌라의 소유자가 신탁회사이므로 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못할 경우, 빌라에 대한 집행절차 등의 조치를 취할 수 없다는 사실에 대한 설명의무를 다하지 않아 공인중개사법 제30조에 따라 A씨에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다고 판시하였습니다. 더불어 공인중개사협회는 공제계약에 따라 C씨와 연대하여 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단하였습니다.

다만 이 사건의 경우, 임대인과 임차인이 직접 계약을 체결한 점, 공인중개사가 수수료를 지급받지 않은 점, 전세계약서에 신탁관계가 이미 기재되어 있었으므로 임차인인 A씨도 이에 대하여 확인했어야 하는 점, 임차인 역시 등기부 등본 등을 확인하는 등 계약당사자로서 관련 정보를 확인할 책임이 있음에도 이를 제대로 확인하지 않은 잘못이 있는 점 등을 고려해 공인중개사의 책임을 손해액의 20%로 제한하였습니다.

오늘은 중개의사 없는 공인중개사의 계약서 작성 행위의 의미에 관하여 살펴보았습니다. 

감사합니다.