■ 대구BBS 라디오아침세상 법률칼럼

■ 법무법인(유) 효성 배지현 변호사

■ 방송: BBS대구불교방송 ‘라디오 아침세상’ 08:30∼09:00

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

안녕하세요 배지현 변호사입니다.

오늘은 감염병 예방을 위한 집합 제한 또는 금지 조치로 인한 폐업 시 임차인의 계약해지권을 신설한 상가건물 임대차보호법에 대해 살펴보겠습니다.

코로나19 예방과 확산 방지를 위한 집합 제한 또는 금지 조치가 예상과 달리 장기화되면서 많은 자영업자가 어려움을 겪었습니다. 이에 2022. 1. 4. 상가건물 임차인이 ‘감염병의 예방 및 관리에 관한 법률’에 따라 3개월 이상 집합 제한 또는 금지 조치를 받은 결과, 경제사정의 중대한 변동이 발생해 폐업에 이른 경우, 예외적으로 임대인에 대하여 임대차계약을 해지할 수 있도록 상가건물 임대차보호법이 개정되었습니다.

실제로 개정 상가건물 임대차보호법 제11조의 2 제1항은 ‘임차인은 감염병의 예방과 관리에 관한 법률 제29조 제1항 제2호에 따른 집합 제한 또는 금지 조치를 총 3개월 이상 받음으로써 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.’라고 규정하고 있으며, 동조 제2항은 ‘제1항에 따른 해지는 임대인이 계약해지의 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다.’라고 규정하고 있습니다.

감염병의 예방과 관리에 관한 법률 제29조 제1항 제2호는 ‘흥행, 집회, 제례 또는 그 밖의 여러 사람의 집합을 제한하거나 금지하는 것’이라고 규정하고 있습니다. 따라서 해당 법률에 따라 영업 제한이나 금지 조치를 3개월 이상 받은 임차인은 그러한 조치로 인해 경제사정의 중대한 변동이 발생하면, 폐업 후 임대인에게 계약해지를 통고할 수 있습니다.

다만 ‘경제사정의 중대한 변동’과 관련해서는 논란이 있을 수 있습니다. 최근 개정된 법률이므로 그 판단 기준에 대한 사회적 합의가 아직 이루어지지 않은 만큼 단순히 매출이 줄어든 사정만으로 경제사정의 중대한 변동을 인정할 수 있을 것인지 등이 문제가 될 수 있으며, 구체적인 사안에 따라 그 판단 기준이 달라질 여지도 있습니다.

나아가 임차인 스스로가 폐업이 집합 제한 및 금지 조치로 인한 중대한 경제상황의 변동에 기인한 것이라는 점을 입증해야 하는데, 해당 법률이 임차인의 부담 경감을 위해 개정된 만큼 임차인의 입증책임을 어느 정도로 요구할 것인지도 문제됩니다.

따라서 향후 법원의 판단을 통해 임차인의 계약해지권 행사 기준에 관한 사회적 합의가 이루어질 것으로 예상됩니다.

오늘은 개정 상가건물 임대차보호법을 살펴보았습니다. 

감사합니다.