▪︎ 출연: 김지훈 소장

▪︎ 방송: BBS대구불교방송 라디오 아침세상 ‘부동산소식’ (2023년 11월 28일)

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

▶정시훈 기자: 매주 화요일은 격주로 부동산소식 전해드리고 있습니다.

오늘도 김지훈 소장 전화로 모시고 이야기 나눠보겠습니다.

소장님, 안녕하세요?

▷김지훈 소장: 네, 안녕하십니까.

▶정시훈 기자: 2022년 부동산 시장의 분위기가 침체되면서 수면 위로 떠오르게 된 키워드가 있었습니다. 바로 '깡통전세'인데요. 부동산 경기가 얼어붙자 월세나 전세 세입자의 움직임도 함께 움츠러들면서 그동안 감춰져 왔던 '깡통전세', '전세 사기'와 같은 행태들이 드러나게 된 것입니다. 최근 대구의 빌라왕이라 불리는 전세 사기범은 빌라 6채를 매입해 임차인 77여명에게 전세보증금 53억여원을 편취한 사건이 발생했었습니다. 징역 7년의 구형을 선고받았지만 결국 그 피해는 고스란히 임차인들의 몫이 되었습니다.

'깡통전세'가 수면 위로 오른 후 약 1년이 지난 이 시점 부동산의 분위기는 어떻게 흘러가고 있을까요?

▷김지훈 소장: 네, 무자본 갭투자로 불리는 일명 '깡통전세'와 의도적이고 조직적인 대규모적 전세사기까지 나타나면서 이사를 앞둔 임차인들에게는 큰 짐이 되었습니다. 직장과 집이 가까운 '직주근접' 매물부터 역세권, 상권 등 다양한 입지환경을 지닌 집이라 하더라도 '전세'라는 이름 앞에서는 두려움 부터 앞서는 것인데요. 주변이 아닌 나 자신이 전세 사기의 피해자로 전락할 수 있다는 불안감 때문입니다.

20일 부동산통계정보시스템 부동산거래현황 통계를 살펴보면 올해 1월부터 9월까지 전국 빌라 및 다가구 주택 매매 거래량은 6만9417호로, 지난해 같은 기간 대비 41.5% 감소했습니다. 이는 2006년 부동산거래통계 집계 이래 최저 수치입니다.

사회적 이슈로 떠오른 전세사기 피해자들이 늘어나면서 보증금을 떼일 수도 있다는 우려에 빌라 전세로 향하는 수요가 급감한 것으로 분석됩니다.

문제는 빌라 전세 수요가 급격히 위축되면서 빌라 매매거래량도 크게 줄었다는 점입니다. 전국 주택 거래량에서 빌라가 차지하는 비율은 올해 1~9월 16.4%로 역시 역대 가장 낮은 수준을 보였습니다. 전세사기 문제가 발생하기 전인 지난 2021년과 비교하면 3분의 1 수준으로 급감한 수준입니다.

반면 아파트의 경우에는 전세사기 사태의 반등으로 같은 기간 31만6603건의 매매거래가 이뤄지면서 작년 동기보다 30% 가량 증가했습니다.

▶정시훈 기자: 빌라와 다가구주택의 전세 거래량이 줄어들면서 매매 거래량에도 큰 영향을 주고 있다는 이야기인데요. 그렇다면 그 많은 세입자분들은 어디로 갔습니까?

▷김지훈 소장: 우선 전세 사기의 영향으로 전세 기피 현상이 이어지고 있습니다. 때문에 빌라 같은 경우에는 월세가 아니라면 선택을 받지 못하는 신세가 되었는데요.

전세 사기로 인한 걱정으로 빌라에서 빠져나가게 된 수요층인 젊은 신혼부부와 서민들은 무리해서라도 아파트 전세 혹은 월세로 향하고 있는 것으로 보입니다. 올해 1~9월 서울 아파트 전·월세 거래량은 20만8천여건으로 지난해 동기 19만 3천여건 대비 7.7% 증가한 것으로 집계됐습니다.

전세보다 월세의 수요가 늘어나다 보니 월세가의 상승세도 무섭게 올라가고 있습니다. 전국 빌라 월세가격지수는 지난 3월 0.03%로 상승 전환한 이후 매월 평균 0.1%의 지속적인 상승세를 이어 나가고 있습니다.

이같이 월세가의 증가세가 가파른 이유는 역시 전세 사기 우려와 함께 전세 보증 요건도 강화됨으로써 월세에 몰린 수요에 따른 현상으로 보여집니다.

전세 사기의 예방책으로 나온 '보증보험 가입' 역시 가능한 빌라가 매우 제한적인 상황이며, 전세를 찾는 수요가 감소했음에도 평균 전세 가액은 오히려 크게 올랐기 때문에 실수요로 이어지기는 현재로서 어려울 것으로 분석됩니다.

▶정시훈 기자: 불안전한 전세보다는 무리해서라도 월세로 이동하는 세입자가 늘어나고 있다고 말씀해주셨는데 정부에서도 이와 같은 상황을 막기 위해 많은 정책을 펼친 것으로 알고 있습니다. 어떤 정책들이 운영되고 있을까요?

▷김지훈 소장: 빌라 전세 시장의 붕괴가 현실로 다가오게 되면서 정부에서는 전세 사기 피해자지원뿐만이 아닌 전세 사기의 원인부터 없애기 위해 노력하고 있습니다.

우선 무자본으로 갭투자를 하는 현상을 막기 위해 전세가율 100%에서 90%로 낮추고, 저소득층에게는 보증료 할인을 확대했습니다.

또한, 악성 임대인 퇴출을 위해서 등록임대사업자의 의무 임대 보증 관리를 강화했습니다. 임차인 거주 주택은 보증에 가입해야만 등록을 허용하고 공실은 등록 후 가입을 허용하되 미가입 시 임차인에게 통보하여 계약을 해지하고 위약금을 지급하도록 하는 규정도 시행 중에 있습니다.

전세 사기 예방을 위해서는 중개사에게 임대인의 세금, 이자 체납 등의 신용정보와 주택의 선순위 권리관계, 전입세대 열람 등을 확인할 수 있도록 하고 있습니다.

이번 사태의 최대 피해자인 세입자 당사자에게는 보증금 회수와 관련하여 최우선 변제금만큼 최장 10년간 무이자로 대출해 주고 있습니다.

▶정시훈 기자: 정부에서 많은 규제와 정책을 시행중에 있는 것 같습니다. 그렇다면 앞으로의 분위기는 어떻게 흘러갈까요?

▷김지훈 소장: 정부의 노력에도 급격하게 불어난 월세 수요와 전세 기피 현상을 막기에는 쉽지 않은 것 같습니다.

여기에 추가적인 전세 사기 피해가 계속해서 발생하고 있기 때문에 현재와 같은 전세 기피 현상은 한동안 지속될 것이라는 전망이 지배적입니다.

서울경찰청 금융범죄수사대에 따르면 공인중개사사무소 중개보조원 A씨와 함께 주택 32채로 전세 사기를 벌인 사촌동생 B씨 등 51명을 사기 또는 공인중개사법 위반 혐의 기소 의견으로 검찰에 송치된 사건이 최근 발생했었습니다. 이와 더불어 인천과 부평 등지에서는 '무자본 갭투자' 방식을 통해서 보증금 25억원 상당을 편취한 임대업자가 구속돼 검찰에 송치되기도 했었는데요.

이 같은 유형의 전세 사기 형태는 전국 각지에서 여전히 기승을 부리고 있습니다. 이와 관련해서 전세 사기를 스스로 예방하기 위해서는 계약 시에 임대인의 등기부등본을 발급받아 해당 부동산의 근저당, 선순위보증금 등의 권리관계를 꼼꼼하게 살펴봐야 할 것을 당부드리며 상대적으로 상승 폭이 작은 다가구 주택은 역전세 위험이 크기 때문에 지금과 같은 부동산 하락기에는 더욱 조심할 필요가 있다고 말씀드립니다.

▶정시훈 기자: 네, 오늘도 유익한 정보 잘들었습니다.

지금까지 도움 말씀에 김지훈 소장이었습니다.