▪︎ 출연: 김지훈 소장

▪︎ 방송: BBS대구불교방송 라디오 아침세상 ‘부동산소식’ (2023년 7월 11일)

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

▶︎정시훈 기자: 매주 화요일 격주로 부동산소식 알아보고 있습니다.

이 시간 도움 말씀 위해 김지훈 소장 연결돼 있습니다.

소장님, 안녕하십니까?

▷김지훈 소장: 네, 안녕하십니까.

▶정시훈 기자 : 현재도 많은 피해가 속출하고 올 하반기에는 더욱 많은 피해가 나올 것으로 예상되는 키워드 바로 '역전세'입니다. 전셋값의 변화가 가장 많았던 2년으로 많은 세입자가 올 하반기 계약 만기를 앞두고 있는데요. 이러한 걱정에 있어서 집주인의 숨통이 조금 트일 예정이라고 합니다. 자세한 소식 전해듣겠습니다.

▷김지훈 소장 : 올 하반기 많은 우려의 목소리가 나오는 '역전세'와 관련해서 정부측에서는 전세 보증금 반환 목적 대출에 한해서 규제를 1년간 한시 완화하기로 했습니다. 주요 대책으로는 신규 전세보증금이 기존 전세보증금보다 낮아서 전세금 반환이 어려줘지게 된 집주인은 보증금 차액 내에서 총부채원리금상환비율 DSR 40% 규제 대신에 총부채상환비율(DTI) 60%가 적용됩니다. 이같은 전셋값이 떨어져서 세입자가 보증금을 받지 못하는 역전세 피해를 최소화하기 위한 조치입니다.

▶정시훈 기자 : '역전세'의 집중 피해가 예상되는 올 하반기에 대비해 보증금 반환 대출 규제를 완화한다는 말씀이신데 이번 완화를 통해 변화되는 점은 어떤 점이 있을까요?

▷김지훈 소장 : 네, 우선 보증금 반환 대출과 관련해 '2023년 하반기 경제정책 방향'을 발표했었습니다. 구체적으로 어떤 내용들이 변경된지 살펴보면 민생안정 정책에서 가장 핵심은 바로 '역전세난'으로 대표되는 부동산 침체가 금융 시장, 실물 경제 전반의 충격으로 이어지지 않도록 방어하는 내용입니다. 대표적으로 처음에 말씀드린 보증금 차액에 대한 대출완화 내용입니다. 이러한 임대인에 적용되는 DSR 40%는 DTI 60%로 바꿔 적용합니다. 연 소득 대비 모든 대출을 따지는 DSR과 다르게 DTI는 주택담보대출 기준으로 보기 때문에 '역전세'난에 대한 해결이 조금은 원활해 진 상황입니다. 금융위원회 분석 결과로 연소득 5천만원인 차주가 대출금리가 4%인 만기 30년 대출을 받았다고 가정할 시 규제 완화로 대출 한도가 늘어날 규모는 약 1억7500만원 가량으로 추산됩니다. 단, 다음 세입자를 찾지 못한 경우에는 다음 세입자 보증금으로 대출금을 우선 상환한다는 특약을 전제로 대출 가능하며, 반환 대출 금액은 은행이 세입자 계좌로 직접 지급하는 방식이기 때문에 전세금 반환 목적 외에는 사용할 수 없게 돼있습니다.

▶정시훈 기자 : 정부에서도 이번 완화를 집주인 뿐만이 아닌 세입자의 피해를 막기 위해서도 결정한 것으로 보이는데요. 그만큼 이번 완화에 있어서 악용되지 못하도록 규제도 걸어 놓은 것으로 보여집니다. 이번 발표에 있어 다른 내용도 있었을까요?

▷김지훈 소장 : 네, 이와 더불어 청년 및 신혼부부에 대한 주거 지원도 강화될 예정입니다. 올해 디딤돌과 버팀목 대출 등 주택 구입, 전세자금 공급액을 기존 21조원에서 44조원으로 늘릴 계획이라는 내용이 담겨있으며, 총급여 7천만원 이하 무주택 가구주 근로자에 대한 주택청약종합저축 소득공제 납입 한도를 240만원에서 300만원으로 높이고, 무주택 청년 대상 우대금리와 이자소득 비과세 혜택을 계속 제공해 줄 예정입니다.

▶정시훈 기자 : 청년과 신혼부부에 대한 정부의 주거 지원도 대폭 늘어난다는 반가운 소식까지 전해들었습니다. 부동산 대출내용과 함께 부동산 세금에 대해서도 내용이 담겨져 있다고 들었습니다.

▷김지훈 소장 : 네, 부동산 세부담에 있어서도 변화가 생길 예정입니다. 부동산 가격 급등 이전인 2020년 수준으로 세 부담을 되돌리기 위해서 종부세 공정시장가액비율은 지난해와 같은 60%로 동결하기로 결정했습니다. 방기선 기획재정부 1차관은 "2020년 주택분 종부세 금액이 1조5천억원이었는데, 올해도 60%를 적용하면 그와 비슷한 수준이 될 것으로 전망된다"고 전했으며, "80%로 올렸을 땐 일부 다주택자에게 종부세 역전 현상도 있어서 국민 세 부담 완화를 감안해 60%로 유지하기로 했다"고 덧붙였습니다.

아울러 정부는 전세 사기 피해자에 대해서는 6월 1일 시행된 특별법 등을 통해서 금융지원 프로그램을 운영할 예정입니다. 전세 사기 피해자가 기존 주택금융공사, SGI서울보증이 보증한 전세대출을 저금리 기금 대출로 대환 할 수 있도록 이달 중 5대 은행 시스템을 가동하고, 연체정도 등록을 유예합니다. 또한, 경매와 공매 시점 최우선변제금을 받지 못한 전세 사기 피해자에게는 최우선변제금 한도 내 무이자 대출도 지원될 예정입니다.

▶정시훈 기자 : 네, 정부의 '2023년 하반기 경제정책 방향' 잘 들었습니다. 이어서 한 주간 대구, 경북의 부동산 소식도 간단히 전해들어 보겠습니다. 많은 입주 물량을 앞두고 있는 대구는 현재도 많은 단지에서 입주를 시작하고 있는데요. 대구 신축아파트의 입주는 원활하게 잘 진행되고 있을까요?

▷김지훈 소장 : 부동산 침체 속에서 올해 대구 지역 입주 물량이 역대 최다인 만큼 아파트에 미입주 물량이 생기는 '입주 대란'을 우려해 왔었습니다. 하지만 대구의 상반기 신규 아파트 4개 단지 입주율은 100% 정도의 수치를 보여주고 있습니다. 올 초 입주를 시작한 중구의 500가구 아파트 단지는 입주율이 100%였으며, 남구와 서구의 신축 아파트 또한 잔금 납부율이 95%를 넘기며 상반기 지역 3대 건설사의 신규 단지 4곳 모두 입주 대란은 없었던 것으로 보여집니다. 올해의 대구 입주 물량은 총 3만 3천가구로 역대 최대입니다. 부동산 시장 침체가 이어지고 있는 만큼 대규모 미입주나 잔금 미납 사태와 같은 현상을 우려했지만 실제로는 매우 다른 분위기를 보여줬던 것입니다.

최근 대출 금리 하락과 상반기 입주 단지의 지역과 시기가 골고루 분포된 점이 이번 물량 소화에 있어 큰 역할을 한 것으로 분석됩니다. 또한, 대구시는 현재 신규 주택사업 승인 중단이라는 강수를 둔 상태이기 때문에 선호 입지 중심으로는 거래가가 상승하게 되면서 실수요자의 매수 심리에도 영향을 미쳤다는 분석입니다. 하지만 안심하기에 앞서 하반기에는 예정 입주단지가 더욱 많은 상황이기 때문에 시장 상황을 낙관하기에는 아직 이르다는 시각이 우세한 상태입니다.

▶정시훈 기자 : 네, 대구와 경북 부동산 소식도 잘 전해들었습니다.

지금까지 김지훈 소장이었습니다.