▪︎ 출연: 김지훈 소장

▪︎ 방송: BBS대구불교방송 라디오 아침세상 ‘부동산소식’ (2023년 5월 6일)

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

▶︎정시훈 기자 : 매주 화요일 격주로 부동산소식 알아보고 있습니다.

이 시간 도움 말씀 위해 김지훈 소장 연결돼 있습니다.

소장님, 안녕하십니까?

▷김지훈 소장: 네, 안녕하십니까.

▶︎정시훈 기자 : 부동산 경기가 유형별로 또는 지역별로 매주 다른 양산을 보이고 있습니다. 집값 하락세가 점차 둔화되면서 많은 분들이 예의주시하고 있는 상황인데요. 이번 주도 전국 부동산분위기부터 전해들어 보겠습니다.
 

▷김지훈 소장 : 네, 현재 부동산관련 시장분위기로 부동산 규제 완화와 함께 금리도 조금은 안정세에 접어들었으나, 여전히 부동산시장에 대한 기대와 우려가 혼재된 모습을 보이고 있습니다. 올해 1분기 아파트는 매매거래량과 거래금액이 직전 분기보다 늘어난 반면, 상업용 부동산은 거래량과 거래금액 모두 아직 회복되지 못했는데요.

12일 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 올해 1분기의 전국 부동산 매매 거래량은 23만6천406건으로 지난해 4분기 20만4천666건 대비 15.5% 상승한 것으로 집계됐습니다. 매매 거래금액 또한 같은 기간 64조59억원으로 직전 분기와 비교해 26% 늘었습니다.

이는 지난해 3분기 시점의 거래량인 23만6천664건을 회복한 수준이지만 지난해 1분기 거래량인 31만3863건과 비교하자면 24.7% 감소한 수치로 부동산 시장이 완전히 회복되기까지는 시간이 다소 걸릴 전망입니다.

▶︎정시훈 기자 : 올해 1분기와 비교했을때는 분명 거래량이 오른 수치를 보이고 있지만, 많은 거래량을 보였던 시기와 비교했을때는 아직까지 상당히 낮은 거래량을 보이고 있다는 말씀이신데요. 그렇다면 거래량이 늘어난 수치 중 가장 눈에띄게 변화한 부분은 어떤 것이 있을까요?

▷김지훈 소장 : 1분기 부동산 거래량을 유형별로 살펴보면 아파트의 거래 증가가 가장 눈에 띄게 올랐습니다. 올해 1분기 전국 아파트 거래량은 총 8만3천669건으로 직전 분기 4만7천35건 대비 무려 77.9% 늘었습니다. 1분기 아파트 거래금액도 직전 분기 13조9천83억원과 비교하면 128.3% 증가한 31조7천505억원으로 집계됐습니다. 이런 수치는 지난해 1분기(21조3천575억원)와 비교해도 48.7% 증가한 수준입니다.

지역별로 살펴봤을때도 아파트의 약진이 두드러지게 나타났습니다. 서울의 경우에는 아파트 거래량이 직전 분기 대비 204.6%나 상승했으며, 많은 하락을 겪었던 세종은 117.3%, 대구는 80.1% 등 전국 17개 시도에서 거래량이 모두 늘어난 것으로 확인됐습니다.

▶︎정시훈 기자 : 실수요자의 움직임으로 거래량이 상승한 만큼 부동산 정상화의 조짐이 점차 보이는 것 같은데요. 이에 비해 상업용 부동산에는 여전히 회복되지 못하고 있는 상황이네요?

▷김지훈 소장 : 네, 아파트 거래량과 비교해 상업용 부동산은 아직까지 총 거래량이 전 분기를 넘어서지 못했습니다.

올해 1분기 전국 상업·업무용 빌딩 거래량은 2천698건으로 지난해 4분기(2천800건) 대비 3.6% 감소했습니다. 거래금액으로 봤을때도 전 분기 7조6천484억원에서 39.1% 하락한 4조6천570억원을 보였습니다.

전반적으로 부동산시장 흐름을 바라봤을때 부동산 경기 회복까지는 시간이 걸리겠지만 그럼에도 일부 부동산 유형과 지역에서는 반등 조짐이 보이고 있는 만큼 앞으로의 시장 변화를 예의 주시하면서 대응하는 것이 중요한 시점으로 보여집니다.
 

▶︎정시훈 기자 : 전체적으로 회복까지는 시간이 걸리겠지만 부동산시장이 점차 움직이고 있다는 전국 부동산소식 잘 들었습니다.

최근 증권사 보고서에서 최근 부동산 시장에서 '반등' 시그널이 나오고 있는 가운데 진정한 반등척도는 '대구 미분양'이 될 것이라는 분석이 나왔습니다. 전국에서 가장 많은 미분양세대수를 기록하고 있는 대구를 주목하고 있는 이유는 과연 무엇일까요?

▷김지훈 소장 : 한 증권사에서 발표한 '대구 미분양이 알려주는 것들'이라는 보고서에서는 현재 대구 미분양 주택의 현황과 대구의 특징 등을 분석했습니다. 현재 전국에서 가장 많은 미분양 세대가 있는 곳은 대구로 '대구의 주택 경기 지표'가 유의미하게 상승 전환하는 시점을 바로 주택 경기 '진성 반등의 근거'로 볼 수 있다"고 분석했는데요.

보고서를 살펴보면 대구의 '수성구'를 주목했습니다. 대구에서는 수성구가 부동산 경기를 견인하는 핵심 지역으로 평가했으며 대구 내에서도 선호지역으로 밀집 현상은 지속될 것이고, 대구 미분양은 탄탄한 학군 수요 기반을 보유한 수성구부터 소진될 것으로 예상되기 때문에 수성구 미분양 주택 물량 소진 추이에 주목할 필요가 있다고 했습니다.
 

▶︎정시훈 기자 : 대구의 미분양세대 해소시점이 어떻게 보면 전국적으로도 주택경기 반등의 증거로 볼 수 있다는 말씀이신데요. 대구의 어떤 점이 전국부동산의 지표로 볼 수 있는지 구체적으로 알 수 있을까요?

▷김지훈 소장 : 보고서에서는 미분양 주택 수는 주택 경기 전망의 선행 지표 역할을 하며, 대구에 미분양 물량이 집중된 원인을 분석했습니다. 주목해야 할 점으로 부동산침체의 시작은 바로 대구였다는 점인데요. 대구는 전국에서 가장 먼저 미분양 물량이 적체되기 시작한 지역이며 다른 지역의 미분양이 2021년 하반기부터 증가 추세를 보인 반면, 대구는 2021년 3월을 저점으로 미분양 물량이 증가하기 시작했다고 강조했습니다. 이어 "금리 인상 이후 2022년 1월 전국 아파트 매매가격지수가 하락하기 시작했는데 대구는 2021년 11월부터 매매가격 하락이 시작됐다"며 "대구는 상대적으로 일찍 하락장이 시작됐다"고 설명했습니다.
5대 광역시 미분양 물량을 지역별로 나눠보면, 대구가 만3천199가구로, 절반이 넘는 수준인 56.9% 를 차지하고 있습니다. 인근 경북(9천16호) 지역까지 합산하면 전국 미분양 물량의 30.8%가 대구·경북 권역에 분포해 있는 셈입니다.
 

▶︎정시훈 기자 : 미분양이 생기기 시작한 시점이 전국으로 봤을때는 2021년 하반기로 보여지는데 대구만 유독 2021년 3월부터 시작된 이유가 있을까요?

▷김지훈 소장 : 보고서에 따르면 "대구 시장은 하락장에서 고분양가를 감당하지 못한 것으로 보이며, 짧은 기간 내에 분양 물량이 집중된 것이 주요 원인"이라고 추측했습니다. 다른 지방과 마찬가지로 인구 유출로 인해 주택 매수 수요가 감소하는 가운데, 외부 투자 수요가 받쳐주지 못했다는 것인데요. 대구 부동산 시장의 위축 요인을 다각도로 점검해 본 결과, 대구는 수급불균형 외에도 펀더멘털이 취약했다고 말했습니다. "높은 주택가격 대비 낮은 소득 수준과 미흡한 재무융통성을 보유하고 있고, 부동산 경기침체와 금리상승기에 다른 지역보다 더 민감하게 반응할 수 밖에 없었다"고 분석했습니다.

▶︎정시훈 기자 : 그렇다면 대구의 부동산분위기가 반등되는 시점을 많은 분들이 지켜볼 것 같습니다. 어떤 점을 유의하면서 바라봐야 대구부동산 뿐만이 아닌 전국부동산의 정상화도 예상할 수 있을까요?

▷김지훈 소장 : 보고서에는 '충남'의 사례를 들면서 '대구 수성구'의 추이를 지켜볼 필요가 있다고 강조했습니다. 핵심은 '외부 인구 유입'이었습니다. 충남의 수요를 흡수하고 있는 세종은 인구유입이 지속되다보니 전국적인 하락장에서도 홀로 매매가격이 반등할 정도로 탄탄한 수요가 받치고 있는 지역이라는 겁니다. 대구는 세종보다는 충남에 가깝지만, 그나마 인구유입이 기대되는 지역은 수성구로 봤습니다. 보고서에서는 "단기간 내 유의미한 추세 전환은 쉽지 않아 보인다"며 "대구 미분양 물량이 유의미하게 소진되는 시점이 주택 경기 반등 시그널로 해석될 수 있다"고 말했습니다.

이러한 분석을 통해서 알 수 있는 점은 대구부동산이 빠르게 회복되기 위해서는 인구가 유입되는 것이 가장 중요할 것으로 보입니다. 세종시는 대구가 주택가격 하락이 시작될 때 함께 하락이 시작된 도시 중 한 곳이였습니다. 하지만 굉장히 빠르게 반등을 보이며 대구와는 상반된 모습을 보이고 있는데요. 이를 위해서는 대구에 기업유치와 일자리창출을 통해서 인구감소가 아닌 세종과 같은 인구증가도시로 변화시키는 것이 우선으로 보여집니다.

▶︎정시훈 기자: 이번주도 전국과 대구,경북의 부동산 소식 감사합니다.

지금까지 김지훈 소장이었습니다.