▪︎ 출연: 김지훈 소장

▪︎ 방송: BBS대구불교방송 라디오 아침세상 ‘부동산소식’ (2023년 5월 2일)

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

▶︎정시훈 기자 : 매주 화요일 격주로 부동산소식 알아보고 있습니다.

이 시간 도움 말씀 위해 김지훈 소장 연결돼 있습니다.

소장님, 안녕하십니까?

▷김지훈 소장: 네, 안녕하십니까.

▶︎정시훈 기자 : 전국의 부동산이 한동안 침체됨과 동시에 높아진 이자부담으로 경매시장에 나오는 부동산이 늘고있다고 합니다. 이와 같은 경매시장 분위기 속에서도 냉탕과 온탕을 오가고 있다는데요. 이와 같은 부동산 경매시장의 분위기 들어보겠습니다.

▷김지훈 소장 : 부동산 침체속에서 부동산경매시장의 분위기도 많은 변화가 생겼습니다. 올해 1월 전국의 상업과 업무시설 평균 낙찰가율이 99.2%를 기록해 역대 최고 기록을 경신한 것입니다. 이와 같은 수치는 최고 기록인 2021년 3월 92.2% 이후 22개월 만에 90%대를 넘겨서 더욱 많은 관심을 보이고 있습니다. 단, 낙찰가율에 비해 낙찰률은 다소 낮았습니다. 전체 경매 진행건수 천732건 중 342건이 낙찰되며 낮은 수준의 19.7% 낙찰률을 기록했습니다. 이는 최근 부동산 시장 분위기가 침체돼 낙찰률은 낮게 나타났으나, 일부 인기 있는 매물들을 중심으로 높은 가격에 거래된 것으로 보입니다.

▶︎정시훈 기자 : 상업시설의 경우에는 역대 최고치의 낙찰가율을 기록했다는 말씀이신데 아파트나 빌라와 같은 주거시설의 경우에도 같은 현상이 보여지고 있을까요?

▷김지훈 소장 : 아파트, 다세대주택, 빌라 등이 포함된 주거시설들은 수익형부동산에 비해서는 다소 침체된 경매시장의 분위기를 보여줬습니다. 지난해 12월 주거시설의 낙찰가율은 72.2%로 최근 5년 내 최저치를 기록했으며, 올해 1월 74.3%, 2월 72.6%까지 낮은 수준을 유지했습니다. 이와 같은 현상은 아파트의 경우 집값 하락세가 이어지는 가운데 금리부담까지 더해지면서 매물들이 경매시장으로 나오는 경우는 늘어났지만 현재의 부동산 침체분위기에 주거형 부동산인 아파트나 빌라와 같은 경우에는 경매 응찰자 수가 줄어들면서 낙찰률은 감소한 것으로 분석됩니다.
3월 전국의 아파트 경매 낙찰률은 29.2%로 전월(33.1%) 대비 3.9%p 떨어졌으며, 낙찰가율은 전월(74.6%) 보다 0.5%p 상승한 75.1%를 기록했습니다. 평균 응찰자 수는 0.5명이 줄어든 7.5명으로 집계가 마무리 됐습니다.
지역별로는 서울 아파트 낙찰률이 33.1%로 전월(36.1%) 대비 3.0%p 하락했고, 낙찰가율도 전월(79.8%)에 비해 0.8%p 떨어진 79.0%를 기록했습니다. 평균 응찰자 수도 전월(8.0명) 보다 2.6명이 감소한 5.4명으로 집계됐습니다.

▶︎정시훈 기자 : 네, 그렇다면 이러한 상반된 현상이 나타나는 원인과 앞으로의 부동산 경매시장 전망은 어떻게 보시는지 의견부탁드립니다.
 

▷김지훈 소장 : 이전부터 상업용 시설보다 주거시설이 상대적으로 규제에 대한 부담이 크고 진입장벽이 높은 만큼 부동산 경기 침체의 여파를 직접적으로 받은 것으로 분석됩니다. 경매시장에서 상업·업무용 부동산 상품이 높은 가격에 낙찰되는 반면 아파트는 낮은 가격에 낙찰되는 사례가 보이며 한동안 부동산 트렌드도 변화가 생길 것으로 보여집니다. 특히 경매 낙찰가율은 전체 부동산 시장 시세에 선반영되는 지표로 여겨지는 만큼 입지여건과 개발호재 등에 따라 높은 가격을 형성하는 수익형 상품 늘어날 것으로 예상되고 있습니다. 또한, 고금리로 인한 이자부담 및 매매가격 하락세가 이어지면서 경매시장으로 유입되는 아파트가 계속해서 늘어나게 된다면 이와 같은 현상이 더욱 짙어질 수도 있을 것으로 보입니다.

▶︎정시훈 기자 : 네, 부동산 경매시장에 대한 소식 감사합니다. 이어서 대구,경북의 부동산 소식도 함께 살펴보겠습니다. 전국 중에서도 아파트 가격하락과 미분양세대수 증가가 뚜렷하게 보이는 대구 경북의 경우에는 건설사에서도 굉장히 타격을 받고 있을 것 같습니다. 전국적으로도 굉장히 많은 건설사가 폐업을 하고 있다는데요. 해당 소식 전해들어보겠습니다.

▷김지훈 소장 : 네, 말씀처럼 어려워진 부동산 경기 악화로 2023년 들어서 대구경북에서만 78개의 건설업체가 도산했습니다. 국토교통부 건설산업지식정보시스템에 따르면 2023년 들어 지금까지 전국적으로 건설사 천96곳이 폐업 신고를 했는데요. 이 가운데 경북은 56곳, 대구는 22곳이 포함됐습니다. 작년인 2022년에는 전국 2천887곳의 건설사가 폐업했고 이 가운데 경북은 174곳, 대구는 60곳이 문을 닫았습니다. 이같은 현상에는 주택 물량과 고금리, 원자재 가격 폭등이 주요 원인으로 보여집니다. 특히 수도권보다 비수도권의 사정이 더욱 심합니다. 국토교통부에 따르면 2022년 12월 말 기준 전국의 미분양 주택은 수도권 만 천35가구, 비수도권 5천772가구로 83.8%가 비수도권에 몰렸습니다. 특히 대구가 만 3천445가구로 가장 많았고 경북이 7천674가구로 충남 8천509가구에 이어 세 번째로 많았습니다.

이러한 현상이 지속되다보면 건설업체 뿐만이 아닌 지역 경기에도 악영향을 줄 수 밖에 없을 것으로 보이기때문에 대구 경북 자체적으로도 취약 및 파산업체에 대한 관리가 함께 필요로 해보입니다.

▶︎정시훈 기자 : 늘어나는 미분양으로 건설업체와 지역경기에 까지 이어지는 현상에 대해 잘들어봤습니다. 이와 더불어 대구와 경북에서 분양이 많았던 만큼 이제 분양을 했던 아파트들이 입주를 앞두고 있습니다. 대단지 아파트의 입주가 시작되는 만큼 우려되는 부분도 굉장히 많다고 들었는데요.

▷김지훈 소장 : 네, 대구의 경우 2023년 안으로 무려 3만 6천 가구가 입주할 이며, 최근부터는 본격적인 입주가 이뤄지고 있습니다. 아직까지 미분양이 쌓여 있는 데다가 입주 물량까지 쏟아지게 된다면 전세값 하락세는 물론 매매가격도 더 떨어뜨릴 것으로 전망됩니다. 지난 3월 말 입주를 시작한 아파트단지의 경우 천세대 중 300가구가 잔금을 마쳤는데 이 중 절반은 전월세로 들어온 경우였습니다. 또한, 수성구의 한 신축단지의 경우 전 세대를 일반장기임대상품으로 전환하는 등 현재 남은 미분양단지가 회사보유분 전세상품으로 전환하며 전세매물이 대폭 늘어나고 있기 때문에 전세값 하락은 면치 못할 것으로 보입니다.

▶︎정시훈 기자 : 입주물량과 미분양물량의 임대전환이 합쳐지면서 전세값하락을 더욱 심화시키고 있다는 말씀이신데요. 앞으로만이 아닌 입주를 하고있는 지금 당장의 경우에도 이러한 현상이 시작되고 있을것 같은데요.

▷김지훈 소장 : 네, 한국부동산원에 따르면 3월 이후 대구의 주간 아파트 전셋값 변동률은 -0.54%에서 매주 조금씩 하락 폭을 좁혔습니다. 하지만 지난 4월 17일 기준 -0.38%로 전주의 -0.37%보다 오히려 더 커졌습니다. 
전국적으로 전셋값 하락 폭이 다시 커진 곳은 대구가 유일합니다.
이런 현상은 대규모 아파트 단지의 입주가 본격적으로 이뤄지면서 주변에 있는 기존 아파트의 전세 가격을 떨어뜨리고 있기 때문으로 분석됩니다.
전세시장은 완전히 실수요자 중심으로 돌아가기 때문에 향후 매매 가격을 보여주는 선행지표입니다. 따라서 부동산 시장이 다시 꽁꽁 얼어붙을 가능성이 크다는 분석입니다.
이렇게 신축아파트의 전세매물이 속출하면서 전세값이 하락하니까 구축아파트의 전세가격은 당연히 떨어지고, 새 세입자를 찾지못한 주인은 보증금을 못돌려주니까 전세값을 또 떨어트리고 그 구축 아파트 가격은 계속 떨어질 수밖에 없는 현상이 반복될 것 같습니다.
대구지역 아파트 매매 시장은 2023년 정부의 대대적인 규제 완화 정책 이후 조금씩 거래량이 늘고 있습니다.하지만 대부분 급매물 물량을 사들이는 것이지 전반적인 시장 흐름으로 보기는 어렵습니다.
이 때문에 아파트 매매를 할 때 단면적으로 보기보다는 신중하게 접근해야 한다고 조언드리고 싶습니다.

▶︎정시훈 기자 : 네, 건축업계의 도산위기와 대구의 전세가격 이슈 짚어주신 점 감사합니다. 이러한 급변하는 부동산 분위기 속에서 가장 애가타는 것은 바로 실수요자인 시민분들일 것 같습니다. 오늘의 마무리로 이러한 시점에서 어떻게 해야할 지 갈피를 못잡고계신 분들에게 조언 부탁드립니다.

▷김지훈 소장 : 지난주 뉴스에는 아파트가격이 떨어졌다, 또 이번주에는 다시 가격이 상승하고있다는 혼란스러운 상황의 기사들을 자주 접할 수 있을 것입니다. 이러한 현상은 어쩌면 너무나 당연할 수 있습니다. 부동산시장의 침체현상으로 가격이 떨어졌기 때문에 실수요자가 움직인 것이고 이로인해 다시 거래량이 증가할 기미가 보이면 매도자는 매물을 거두어들이는 현상이 현재 반복되고 있기 때문입니다. 매수자와 매도자간의 팽팽한 줄다리기 대결에 휘둘러져 무리한 선택을 하기보다는 자신의 주관을 가지고 현재 내가 필요한 것이 매매인지, 아니면 전월세인지를 확실히 정한 후 나에게 맞는 대출상품의 이자계산과 함께 필요한 집을 고르는 것이 무엇보다 중요한 시점이라고 말씀드리고 싶습니다.

▶︎정시훈 기자: 이번주도 전국과 대구,경북의 부동산 소식 감사합니다.

지금까지 김지훈 소장이었습니다.