■ 대구BBS 라디오아침세상 법률칼럼

■ 법무법인(유) 효성 배지현 변호사

■ 방송: BBS대구불교방송 ‘라디오 아침세상’ 08:30∼09:00

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

안녕하세요 배지현 변호사입니다.

오늘은 최근 선고된 대법원판결을 통해 가계약금과 해약금에 대해 살펴보겠습니다.

가계약금이란, 부동산 매매계약을 정식으로 체결하기 전, 장래의 계약을 예정하며 매매대금 대비 소액을 지급하는 때 주고받는 금전을 의미합니다. 이는 보통 당장 본 계약을 체결하지 못하는 때에 미리 매수 의사를 밝힘으로써 그 지위를 선점하기 위함인데, 그 효력과 관련해서 대법원은 가계약서 작성 당시, 매매목적물과 매매대금 등이 특정되어 있고, 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었다면, 매매계약은 성립한다고 판단하였습니다. 

따라서 주요 부분에 관한 합의없이 단순히 가계약금만 교부된 경우에는 계약이 유효하게 성립하였다고 인정하기 어려우며, 최종적으로 계약이 성립하지 않으면, 수령자는 해당 가계약금을 교부자에게 반환하여야 합니다.

반면 민법 제565조는 ‘매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자 간에 다른 약정이 없는 한, 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다’라고 규정하고 있습니다. 따라서 계약 당시 교부한 계약금은 해약금이 될 수 있습니다.

오늘 살펴볼 대법원판결은 가계약금을 해약금으로 평가할 수 있는지가 문제된 사안입니다. 대법원은 아파트 매매계약을 앞두고 가계약금을 집주인에게 송금할 경우, 명시적인 계약 또는 가계약금을 해약금으로 하기로 하는 약정이 따로 없었다면, 가계약금을 해약금이라고 볼 수 없으므로 중간에 임대차 계약이 체결되지 않는 것으로 확정되더라도 가계약금을 매도인이 몰취할 수 없다고 판시하였습니다. 더불어 가계약금에 관해 해약금 약정이 있었다고 인정하기 위해서는 약정의 내용, 계약이 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 계약에 의해 달성하려고 하는 목적과 진정한 의사, 거래 관행 등에 비춰 정식으로 계약을 체결하기 전까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환해 계약을 체결하지 않기로 약정했음이 명백하게 인정되어야 한다고 판시하였습니다.

이는 다시 말해 정식 계약금에 비해 소액의 금전을 지급하는 가계약금은 매도인과 매수인 사이에서 명시적으로 해당 가계약금을 해약금으로 처리하기로 약정하였다거나, 이러한 약정이 있었다고 볼 만한 특별한 사정이 없으면, 계약금과 달리 해약금으로 평가할 수 없다는 것입니다.

오늘은 가계약금과 해약금을 살펴보았습니다.

감사합니다.