▪︎ 출연: 부동산 전문가 김지훈 소장

▪︎ 방송: BBS대구불교방송 라디오 아침세상 ‘부동산소식’ (2024년 1월 9일)

(대구 FM 94.5Mhz, 안동 FM 97.7Mhz, 포항 105.5Mhz)

▶정시훈 기자: 매주 화요일 격주로 부동산소식 전해드리고 있습니다.

오늘도 부동산 전문가 김지훈 소장 연결해 도움 말씀 듣겠습니다.

연결돼 있습니다. 안녕하십니까?

▷김지훈 소장: 안녕하십니까? 부동산 전문가 김지훈 입니다.

▶정시훈 기자: 2024년을 맞이하면서 전국적으로 공사비가 증액되고 있습니다. 따라서 분양가 상승뿐만이 아닌 건축공사가 중단되는 사태도 여럿 나오고 있는데요. 이에 대한 자세한 소식 전해 듣겠습니다.

▷김지훈 소장: 최근 3년 동안 전국으로 건설 공사비는 30% 가까이 오른 것으로 나타났습니다. 부동산 시장 침체가 올해에도 이어질 것으로 예측되는 가운데 공사비까지 상승하며 건설업계에는 어려움이 더욱 가중될 것으로 보입니다. 이러한 영향으로 서울 아파트 분양가의 경우 이미 지난해 한 해 동안 40% 가량 상승한 것으로 조사됐습니다.

자료에 따르면 건설공사비 지수는 가파른 상승세를 보이고 있는데요. 건설공사비지수는 건설공사에 투입되는 재료, 노무, 장비 등 직접 공사비의 가격변동을 측정하는 지수입니다. 2020년 11월 120에 불과했으나 2021년 11월 138로 상승했고, 22년 11월에는 148까지 뛰어올랐습니다. 지난해 11월 153포인트 대비 3년 만에 27.5% 상승한 것입니다.

공사비 상승에는 원자잿값과 인건비 인상 등의 영향이 컸습니다. 지난해 대표적인 건축 재료인 시멘트 가격이 두 차례 인상된 경우가 있었으며, 임금도 오르고 있습니다. 대한건설협회가 발표한 지난해 하반기 건설업 임금은 26만5천516원으로 상반기보다 3.95% 올랐으며, 전년 동기와 비교해서는 6.71% 상승했습니다.

▶정시훈 기자: 공사비가 계속해서 상승해 서울 아파트의 분양가도 함께 올라가고 있다고 하셨는데요. 분양가가 실제로 어느정도까지 올랐으며, 또 앞으로의 분양가는 어떻게 바라보고 계실까요?

▷김지훈 소장: 네, 지난해 12월 중순 기준 입주자모집공고 단지를 대상으로 분석한 결과 2023년 4분기 서울 아파트 평균 분양 가격은 3.3㎡당 3천750만원으로 집계됐습니다. 비교로 지난해 1분기에는 3.3㎡당 2천593만원이었던 것을 감안하면 1년 새 천157만원인 44.6%의 큰 폭으로 상승하게 된 것입니다. 전용 84㎡인 33평형 기준으로는 한 채 평균 분양 가격이 지난해 1월 8억5천만원대에서 12월에는 12억원대로 상승한 것입니다.

분양가는 향후 추가 상승이 기정사실화되고 있습니다. 원자잿값 및 인건비 상승과 더불어서 각종 정책 시행이 예정돼 있어서입니다.

우선 정부에서 올해 30가구 이상 아파트에 도입할 '제로에너지 건축물 인증' 의무화는 공사비 상승 요인으로 꼽히고 있습니다. 아울러 공동주택의 층간소음 대책 또한 공사비 상승의 한 요인으로 예상합니다.

재건축 등 정비사업 공사비가 올해 3.3㎡당 천만원 시대가 본격적으로 열릴 것으로 보이며, 시장에서 소화되지 않을 경우 미분양 물량이 폭증하면서 현재보다 분양시장 분위기가 더 안 좋아 질 가능성도 있을 것으로 분석되고 있습니다.

▶정시훈 기자: 공사비가 올라가며 건설사도 현재 많은 위기가 있을 것으로 보여지는데요. 최근 한 건설사의 워크아웃 소식도 들려오면서 부동산과 건설사의 경기가 안좋다는 점이 실감되기도 했었습니다. 현재 어떤 분위기로 흘러가고 있을까요?

▷김지훈 소장: 유동성 위기를 겪고 있는 한 건설사의 워크아웃 소식은 상당히 화제가 됐었습니다. 이에 따라 부동산 프로젝트파이낸싱 시장이 얼어붙고 있는데요. 고금리 장기화와 원자잿값 상승으로 부동산 시장이 안 좋아지고 지방에서 서울로, 소형건설사에서 중견건설사로 위기가 전이되면서 상황이 언제까지 안 좋아질지 불안감은 더 커지고 있습니다.

금융당국이 적극 지원을 당부했지만 금융사가 부동산 PF 관련 자금조달을 꺼리면서 자본력이 약한 건설사의 추가 위기가 찾아올 수 있다는 우려도 나오고 있습니다.

건설업계가 흔들리며 서울 강남이나 성수와 같은 '인기 장소'지역의 개발사업까지 중단되고 있습니다. 서울의 '명소'로 불리는 이곳에서 건설사의 부도로 공사가 중단되는 사태는 상당히 드문 일입니다.

더해서 자금 경색, 미분양 급증 등 건설경기 침체가 지속되는 가운데 시공권을 포기하거나 정비 사업계획을 취소하는 건설사들도 늘어나고 있습니다. 한 건설사는 지난해 말 울산 동구 일산동 일대 주상복합아파트 개발사업의 시공권을 포기했었습니다. 공사 미수금 예상액이 최소 천억원에 달할 것이라는 추산이 나오자 연대보증을 섰던 후순위 브리지론 440억원을 자체 자금으로 상환하고 해당 사업에서 철수하기도 했습니다.

▶정시훈 기자: 부동산프로젝트파이낸싱부터 공사비 증가로 건설사들의 좋지 않은 분위기까지 잘 들었습니다. 이어서 대구와 경북 부동산의 소식도 간략하게 전해들어 보겠습니다.

▷김지훈 소장: 전국의 아파트 입주 물량이 올해 10% 가까이 하락한 가운데 오히려 경북 입주 물량은 크게 증가했습니다. 2024년 대구의 입주 예정 물량은 2만3천400여가구로 지난해 대비 32.56% 감소한 반면 경북에서는 올해 2만3천800여가구의 입주 물량을 앞두고 있으며 작년 대비 169.63%나 증가한 수치입니다. 수치로 봤을 때는 거의 3배 정도 높아진 입주 물량인데요.

현재로서는 미분양 주택이 누적되고 준공 후 미분양도 늘어나고 있는 추세를 감안하면 전반적인 수요가 위축될 우려도 보이고 있습니다.

특히나 포항에서 대단지 아파트가 다수 준공을 앞두고 있어 약 6천여세대 이상이 올해 입주를 앞두고 있습니다. 그 다음으로는 구미에서 많은 입주물량을 보이고 있습니다.

다행히도 작년의 경북 입주물량이 전국 대비 적었던 만큼 올해의 입주물량을 잘 소화한다면 정상적인 흐름을 잘 지켜낼 수 있을 것이라는 기대도 해볼 수 있을 것 같습니다.

▶정시훈 기자: 네, 오늘도 유익한 정보 잘들었습니다.

지금까지 부동산 전문가 김지훈 소장이었습니다.